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毛大年夜庆:当我谈融资时,我谈些什么
发布时间:2018-02-09 点击: 次 编辑:admin
毛大庆:当我谈融资时,www.shalong365.com,我谈些什么

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2015年,毛大庆从万科集团高级副总裁任上离职,继而创立联合办公项目优客工场。2016年8月,优客工厂完成新一轮融资,估值近55亿元,风头正盛。两个月后,毛大庆第二个创业名目,生活方式平台「共享际」横空出世,获得4亿元A轮融资。从某种角度来说,这两个创业项目都是贸易地产的一种连续。在共享办公项目遍地开花的时候,为什么优客工场能持续赢得本钱青睐,成为第一只独角兽?来听听毛大庆是怎样说的。



本文转自微信民众号「高榕资本」


融资是一个挺俗的话题,但也是一个完全不克不及规避的话题。固然创业者看起来平常都满脑袋琢磨战略和融资,www.shalong365.com,但他们一定都被融资一直困扰。我在新加坡曾经做过16次大型融资路演。当时咱们发的是REITs(房地产信任投资基金),诚然那时的融资范畴都很大,一个基金或者有20亿-50亿美金,但融资的心态和做开创人融资实在是一样的。




对地址领域的趋向了然于胸


无论大家在什么行业里,作为创始人要清楚你所从事这件「事」的趋向。


对于融资,我先谈三个重要的词:趋向、战略、战术。三者的顺序绝对不能颠倒。


谈战略的人良多,谈战术的人更多,但很少有人谈趋向。无论大家在什么行业里,作为首创人要清楚你所从事这件事的趋向。我在融资时,一般连 BP(商业盘算书)都不给投资人,先坐那儿讲这件事件大势所趋--你也可能不投我,觉得我不成,没关系,但我倡导你投资我所说的范围,因为这是趋向。


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▲ 举措前先要看清楚行业大趋向


以我所从事的房地产行业举例:


起首,房地产在限购,11222宝马文娱,全都得「矜持有运营」了。这意味着租赁经济来了,空间内容经济的春天到了。


第二,我能告诉投资人,美国是什么时分从硬开展转向空间和内容开展的,而中国现在正在这个趋向上。第二期房地产特训营先生Alice在听完《美国房地产经典周期法令》之后也深受启发,点击浏览《爱丽丝的周期体悟》。


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▲ 每个老板都是「空中飞人」

访问同行,提取分析行业大趋向


我在创业两年间出国 11 次,每次出去都从早到晚密集地拜访同业,以及各类相关产业的人,从他们的话里分析提取特殊重要的年夜趋势。


假如你要干的这件事不符合趋向,还怎么说服投资人给你钱呢?所以我以为,趋向比策略还要主要。对投资人来说,只是投到一个趋向上,有啥危险的?


还有一点,就是能不能干清楚这事,我信任必定跟你原来的经验有关联,11222宝马文娱。所以巨匠创业千万别做跟自己的专业、经历、布景和过往熟知毫无关系的事。




战略一直在变革,但要有个闭环设计


第二,当然是战略。


战略不是一次就能写得清的,如果能写清楚,你就不是创业者。到来日,万科都还在始终地修改战略。但是你一定要有战略,www.shalong365.com,只有明天做得好,以后才做掉失落。你得把战略弄成闭环,这事儿很风险,可能当初做不到,但也得把故事给讲圆了,战略是你开展的途径图。


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▲ 战略不是一次就能写得清的

大企业一直在不断地修正战略


成破7年的美国共享办公公司 Wework 估值早已达到 170 亿美金,立即要变成 200 亿美金。凭什么?它平凡不就只是租办公室、租桌子吗?我以前也想不清晰,大量做考核深挖当前,就看到人家的战略非常明白,真的是一个闭环。


我们做调研的时散发现,Wework 在全球租办公室,一年的营业收入有 8 亿美元支配。8 亿美元的营业收入,怎样能支撑得了170亿美金的估值呢?对,是支持不了。但人家桌子底下有东西。挖出的第一块「砖」,上面就写着,「创业五年半,旗下 92 家公司,有 21 个在纳斯达克上市了」。


这 92 个公司怎样来的?


Wework 一开端有三个联合办公室,里面装了一堆各类各样的公司,有的是创业公司,有的不是创业公司。后来几多个合资人说,「很多公司效劳能挣钱,咱别都给第三方服务了,咱得挣他们的钱。入驻企业最需要什么效劳,咱就买一家公司去效劳他们。」


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▲ Wework

经由物理空间连接不合行业


很多入驻的公司在彼此效劳着,Wework 就收买这种公司 5-10% 的股份,让他们连续加大对入驻公司的效劳。他们从只要 100 家公司入驻的时分就开始收买,一直到将近 7000-8000 家入驻Wework的时分,它买了 92 个公司的股份。切实数量并不久,但什么效劳品类都有。


前些时分我看《纽约时报》报道,看到 Wework 买了一家为所有 Wework 公司供应访客登记系统的数据公司 10% 的股份。每年共享空间进进出出多少十万人,访客数据全在里面,Wework 买下它后,里面的数据全能共享。


多么的思路上去,租金、股权收益都是他的。


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▲ 一张图看懂REITs


再往深处看,我们发明 Wework 大概有 1/4 营业点的屋子都是自持有的,这不就是做房地产的公司吗?怎样能算是 TMT 公司呢?再往下挖一层,发现Wework的房子全部都是用 REITs(房地产信赖投资基金)买的,而 Wework 还有一支不动产基金,这个模型就闭上环了。对REITs,延伸阅读《像卖股票一样卖房子,美国人高明在哪里?》


右边这只手做联合办公、共享办公。共享办公最大的能量是他去各个地方找来的房子永远都比四处的房子便宜。Wework失掉房子的租金是四周同类写字楼的60%,这一块他已经有40%的利润了。


左边这只手再把联合办公的公司装出来做运营,把每个场地的 EBITDA(税息折旧及摊销前利润)算出来。比喻,对特定的场地,EBITDA 三年 5%,11222宝马文娱,六年 8%,这就符合美国 REITs 加入的标准了。


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▲ 左手玩资产,右手玩运营

打通商业闭环


公司用 REITs 压服房屋持有人,我多给你钱, 你把房子卖给我。对 Wework 而言,买了房子以后是百分之百能加入的,由于他所设计的 EBITDA 和能够让 REITs 加入的 EBITDA 是相符的。左手和右手,一只手玩资产,一只手玩运营。Wework 有大块的收入不在租金,而是在 REITs 加入的收入上,如许的收入极为可不雅观。


此次到华尔街,发现 Wework 可以拿出 7 个亿来买楼。那是它自己融的钱吗?那都是 REITs 的钱。


这个闭环很漂亮,大师看到桌面上那几亿美元的租金收入就是它的现金流,基础不会产生收益的大头。他的桌子底下一堆入驻效劳公司的股权,这边还有一堆楼,3年加入几个、6年参加几个,然后再发 REITs、再买楼、再开办公点。


对于投资人来说,这就是一个轻资产经营加上资产证券化和资产成本化的公司。本来有房钱收入和 REITs 运营就够了,还加上了拉拢一堆公司的股权所发生的收益。


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▲ 新瓶装旧酒

故事还是那个故事,看你怎样讲


这就是 Wework 的战略。这么多年跟投资人讲来讲去就是这么点儿故事,一直重复讲。每次融完一轮资干两件事儿:一笔钱到手,先买七八家公司 5-20% 的股权;再做 REITs 买楼。一轮一轮地做。




战术是对战略的落地实行


第三,战术实际上就是若何把你的战略做具体落地履行。


Wework 把各个团队的人分得特别清楚,一个两人的团队专门担负找楼,一个四人团队天天在世界各地 Wework 的空间里找能值得投的人。跟 VC(风险投资) 分歧在于,这些公司都在它的空间里,它可以每天跟他们打交道,这就是物理空间的好处。


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▲ 和行业顶尖人物交流

站在巨人肩膀上前行


毛大庆在创业两年间出国 11 次,每次出去都从早到晚密集地访问同业,以及各种相干工业的人,从他们的话里剖析提取特别重要的大趋向。


冯叔在畴前10年间去美国60多次,每次回来都有不一样的收获,美国的商业形式异样多样,比如光是室第范畴,就有无比多的运营形式,类似于Wework、Airbnb、Zillow这样形式新颖的企业还有许多。


此次中城联盟跟纽约大年夜学结合举办的面向房地产董事长的美国特训营,由冯叔带队,密集式深造美国房地产最新的商业情势,推动国内房地产行业的转型、发展跟改变。


每一次「出去」进修,都是回来把本人的事情,在本土的市场做好


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第三期房地产美国特训营即将开营

报名咨询:13777866353



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